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    【優家網記者報導】(2011-01-20) - 點閱人次:3133
    [購屋教室] 買預售屋的必修課 上篇
    優家網/詹聖芬

    農曆年關近了,央行避免投資客過度炒作仍持續打房,銀行因應年關資金週轉高峰,推出小額信用貸款,加上政府推出的青年首次購屋優惠方案,建商紛紛針對青年購屋族順勢推出預售案,在琳瑯滿目的預售案件,自住族如何聰明地挑選合適預售屋呢?

    名牌保障與大師迷失

    購買預售屋等於為建商籌建案頭期款,因此最怕遇到一次建案的建商,買屋前應先確認建商是否有向銀行「履約保證」,「履約保證」指建商向保證銀行申請辦理預售屋買賣履約保證的書面審核及協調工作,由銀行承擔該預售屋買賣違約時購屋客戶的損失。銀行的「履約保證書」其中標記「……買賣標的物之瑕疵(物或權利瑕疵)責任及點交,不在本保證責任之範圍。如買賣契約經雙方合意解除或失其效力時,本行免負保證責任。」,因此儘管銀行履行保證卻無法完全保障違約情況發生。儘管買預售屋可減少成屋成本,還是以老字號建商為主,多方查驗建商資訊。另外,建案廣告常頂著「某某建案菁英團隊」掛名御用,建商借著名牌對營建品質加持,熟不知對方只是掛名的指導、顧問。

    建案地段過度美化

    翻開房地產廣告,五花八門的鍍金關鍵字廣告,無不讓消費者吸睛,「一百萬入住東區」、「轉個彎到捷運高鐵站」、「OO台北」……等,其實建案不在東區而在交流道上的汐止,而所謂的捷運生活圈是指騎車騎到腿軟才能到轉運站,實際上,OO都不在市區,在淡水、北投等郊區,甚或基隆、石碇。位在市區的接待中心,巴洛克門拱、崗石挑高大廳、噴池泉水等,講稱頭超氣派,然而實際建案地點卻在三不管地帶的荒涼區域,而且還是工業用地。大家都想買個保值屋,於是建商喊出捷運宅、高鐵機場宅、副都心、重劃區與五鐵共構宅等目不暇及的未來藍圖,投資客買來養著等三五年增值,自住者等到房子交屋,當初的公共建設卻遲遲未兌現,或是蓋好的高鐵,卻一年才進站一次,儘管房市隨著都更議題發酵,針對自住者,建議還是以本身需要條件、便利生活機能為首要考量。

    避免公設虛坪灌水

    隨著新建案的公設比越來越高的趨勢,一般民眾看到陳設的中庭花園的住宅新建案多為卻步,事實上大多中庭花園是「法定空地」而非公設,高公設比的新建案令人詬病的是灌虛坪及公設比過高的問題。過去經常以建物登記面積作為計價基準的房屋買賣交易,常導致消費者花大錢卻買到一堆虛坪,多花了錢分攤這些「共用」空間的房價。根據內政部近來修正後施行的法令,規定銷售預售屋時,賣方須分別標示主建物、附屬建物、公共設施的坪數及價格,權狀坪數的組成包含了主建物、陽台、公共設施、露台、花台、雨遮以及防空避難室等,一般俗稱的公設比為共用面積除以權狀面積,並不包括陽台、雨遮等附屬建築物。建議消費者針對私有面積設法自行丈量,再向建商提供公設算式,另外交屋前,也須再三確定銷售時或合約承諾證明的所有公共設施,是否有遭到建商刻意忽略甚或刪減之嫌。








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