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    【優家網記者報導】(2008-11-17) - 點閱人次:4512
    第78期報導-台南房市新思維,四位建商 大老談房市未來(1)
    台灣房地產行情在520之後急速冷凍,在崩盤疑慮吵得沸沸揚揚之際,台北、台中等大都會房價大幅下修是很多代銷不敢說的秘密,從以前統計市場熱度的週來客量與週銷售成果,也慢慢地轉為以月計算。在全省一片哀鴻遍野中,相較而言,台南這個純樸文化古都的房市發展與受到這波金融風暴下的影響程度,卻乏人問津,鮮少論述。優家網記者特地到台南縣市建築同業開發公會,採訪前後任理事長與常務監事,以瞭解最近台南地區房市的現狀,為讀者全面解析台南房市的未來走向。


    成大人文學術風氣,引領極致建築品味
    台南擁有悠久的文化歷史,居民在建築古蹟與傳統思維的浸濡之下,特別重視住宅的美感與實用價值。加上台南有國內首屈一指的成大建築系所,很多優秀校友一畢業,就在台南落地生根,而他們的「真才實學」與「專業素養」,也與台南居民重視品質、實用的價值觀不謀而合。

    台南市建築公會理事長施鴻圖就說:「透天住宅不同於大廈產品,每層樓的空間設計都不同,連頂樓、地下室都不一樣,規劃時特別需要費心。」加上台南是成屋市場,消費者秉著「眼見為憑」的標準,在建築施作上更需用心!
    即使台南的房子設計用心,品質優良,但在行銷上卻不是十分容易。基於台南人踏實保守的民風,太虛華的廣告行銷其實並不如其他縣市吃香,而且台南幾乎沒有廣告公司,建設公司大多自己設計簡單的海報看板,就這樣賣了起來。
    在資訊較為封閉的台南,民眾重視的就只有眼睛所見,伸手可及的實物(成屋),再來就是口耳相傳的「品質」了!

    透天產品獨步全國,俐落簡約重視實用
    記者這次採訪途中,看見台南一幢幢以簡約現代風格設計的建築座落在文藝街廓中,加上大面玻璃引進充足陽光,反射出建築的俐落線條與光彩,與其他縣市相比,台南的房子沒有中北部的富麗堂皇,精雕細琢,卻多了一份樸實的美感。台南市名譽理事長林清華就說:「參觀過全省的建築,台南的透天絕對是首屈一指的!除了首創整層主臥之外,在外觀上更是不斷創新。在我個人擔任理事長期間,多次邀集同業一同參訪世界名宅與品牌建材廠商,從一般較為注重的虛華外觀,更進一步地以『生活實用』為建構基礎,回歸『建築本質』的思維考量。」

    施鴻圖理事長也補充:「我個人偏好耐久的冷色調,建築外飾不超過三色,才不會退流行。像我們蓋的房子,經過十年,都還是跟當初賣出時一樣新。現在時興的巴洛克風格其實不易維護,又會堆積污垢灰塵,簡約的建築外觀只要下雨過後,馬上煥然一新,完全不需人工清潔。但房子其實越簡單越不好設計,我們產品的外觀、平面圖都是我自己設計規劃的,有時也會找同業一同來討論,例如富立建設的陳聰徒董事長。」由此可見,台南建商間惺惺相惜與互助互愛的情誼。

    首創公開案量分析,資訊透明審慎推案
    台南因為南科已進駐近十年,因此南科人約佔房市50%客源,而生產線的低階作業員又居多數,因此在選擇房屋時,多以價格為考量。台南縣建築開發公會理事長吳玉山發現,在南科工作的人其實未必會在南科附近覓屋,反而會呈現「老婆導向」,就是太太在哪兒,即遷就她買哪兒的房子。不過,台南雖有南科,人口外移情況仍舊普遍,台南縣公會洪德勝監事感嘆:「台南的人口流失很嚴重,三十多年來,只有成長十萬人左右!加上台南不像台中有許多中小企業老闆,有能力買高價產品,因此產品規劃還是趨向低價的首購與換屋族!」在需求量慢慢萎縮的同時,台南建商也只能保守經營,慢慢減縮推案。對此,台南市公會在林清華任內,首創全台向會員公開「推案及餘屋數據分析」,這樣建築同業就能從表格中看到每個區域的推案量與餘屋量,由此分析供需狀態,再權衡什麼區域可以繼續推案。這種資訊透明化,也讓台南餘屋少,去化速度快,建案進場大約半年即可售罄。台南縣也有線上案場查詢機制,除了能供建商瞭解各地推案狀態,也能給購屋者做為參考。

    此外,台南縣市公會由於會員許多重疊,兩會交流其實相當密切,聯絡網與資訊互通其實做得也相當不錯。


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