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    【優家網記者報導】(2009-12-15) - 點閱人次:3793
    陸資鬆綁 對台灣房地產影響
    【文/台灣不動產交易中心】 聯合理財網98.12.15
    台灣房地產從03年SARS後歷經四年景氣回主升的擴張期,07年Q3房價原本面臨高檔下修,卻因為總統大選對國民黨政黨輪替後樂觀預期,讓房價盤跌一季後再走一波,而當08年馬英九政府上任後股市先行反映經濟基本面的脆弱而呈現失望性的下挫,房價也從六月份的高峰,正好面對世界金融風暴而急速反轉,08年下半年無論從經濟表現欠佳的基本面與景氣循環高檔下修的技術面以及世界金融風暴擴大的消息面,各項指標都顯示房價必然面對下修的局面,

    台灣全省房地產除台北市外各縣市從07年Q2的高點盤跌,呈兩波段倒N行反轉修正,一直到08 年底剛好完成一年六個月歷次循環觸底的修正期。但台北市房價從08年五月高點反轉,按常理判斷是需要下修到09年底,不料在Q2政府開始積極修正『大陸人民來台購置不動產辦法』,陸資來台投資不動產的消息面利多觸動了台北市房地產該跌卻反漲的局面,建商拿中期利多大肆做短期炒作,而兩岸金融MOU又在十一月份正式簽訂與預期明年ECFA的協議簽訂,兩項利多對於陸資銀行來台服務陸資購置不動產的議題更受矚目,也讓全台房價揚升更具推波助瀾的效應,尤其是台灣房地產商辦產品,更是陸資來台投資的最佳標的選擇,商辦市場可預見的商機應會在2010年正式發酵。

    綜觀台灣房地產的商辦市場,因為陸資來台效應可預見的商機如下:

    (一) 從技術面分析:商辦產品在這一波房地產飆漲聲中屬於是落後漲幅的商品,價格並沒有明顯的偏離,09年B辦產品已有補漲,未來也應具有向上推升的條件與空間。

    (二) 從基本面分析:雖然商辦產品目前空置率仍高,主要受限於經濟成長的基本面因素尚未明顯轉好,這種現象到第四季隨著台灣經濟成長預期樂觀,以及政府調高明年經濟成長率的利多因素,對中小企業商辦的需求擴充應是可以期待的。

    (三) 從消息面分析:兩岸金融MOU簽訂與明年預期ECFA的簽訂,兩項利多的同時啟動,將促使很多大陸企業在台設立辦事處的需求激增,台灣A辦產品將供不應求,B辦市場也將水漲船高,空置率也會大幅下降。


    台灣簽訂ECFA後,會如香港簽訂CEPA後房地產飆升一倍以上?


    台灣房地產市場在一片叫好聲中,很多人比喻香港與中國大陸簽訂CEPA協定後,產生房地產大漲的投資效應,香港商辦市場在短短幾年間漲幅高達三倍之多,這種現象大家都認為會在台灣如法炮製,雖然台灣商辦市場榮景與商機將有一片想像空間,但畢竟我們不是香港,它是在一國兩制的前提下制訂的產物,而台灣必須面對反對政黨的勢力牽制,過度期待的背後也要避免失望性的傷害,畢竟未來這波房地產的榮景,主要是建立在預期陸資來台的消息利多,而未來商辦市場商機就必須建構在此消息面的確實落實。同時,對於陸資來台的效應與投資策略,在樂觀之餘,要提醒想要搶這波商機的投資大眾,一方面要注意政府對房價在攀升的看法與態度,因為房價高檔時,最大的投資風險就是政策與政令的打壓,這是1974&1981&1989年房價高峰時政策打壓的歷史循環都走過的教訓 ; 另一方面要選擇合適的區段與標的,否則就會重踏十年前投資中南部商辦市場套牢的慘痛教訓,到目前,台中市仍有不少空置的辦公產品,平均價格只有每坪五到八萬仍然乏人問津。

    投資商辦仍然要重視經濟整體環境的基本面,以租金回收之投資報酬率衡量真正的投資價值

    至於陸資來台投資對於商辦產品優先選擇標的與範圍如下:

    短期~商辦集中之商業機能密集區

    o 松山機場敦化北路沿線與內湖科學園區

    o 信義計畫區101大樓周邊商辦

    o 大直美麗華商圈周邊與內科園區

    o 台中七期周邊

    中期~重劃功能與交通動能帶動之發展區

    o 大直金泰段商業區(信義計畫區第二)

    o 南港三鐵共構經貿園區

    o 松山機場與桃園機場新捷運沿線

    長期~公共建設預期規劃之潛力區

    o 西區新指標『雙子星計劃』周邊

    o 桃園航空城周邊

    o 公共建設BOT案與聯合開發案周邊







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