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    【優家網記者報導】(2007-08-31) - 點閱人次:4387
    第59期報導-短線必看新板特區
    在北縣升格直轄市的題材確定之後,短線應該注意的題材,就是北縣府全力做多的新板特區與新莊副都心兩個區域。長線置產策略則務必回歸建設題材的基本面

    地產投資務必跟著公共建設走,這是不變的大原則。在立法院會三讀通過「地方制度法第四條及第七條」修正條文,明定縣人口達二百萬以上,在未改制直轄市以前,其預算規模支用與公務人員員額編制,可比照直轄市規定辦理之後,不僅讓台北縣正式升格直轄市,也帶動台北縣地產市場出現新的變化。

    長期以來,台北縣市雖只有一河之隔,但因行政位階不同,使得北縣的區域建設質量明顯不如北市,也造成兩地房價的大幅差異。預料這個情況,將在北縣升格直轄市後逐漸改善。

    在北縣升格直轄市的題材確定之後,短線應該注意的題材,就是北縣府全力做多的新板特區與新莊副都心兩個區域。長線置產策略則務必回歸建設題材的基本面,除了新板與新莊副都心外,外環線捷運的建設將一口氣連接五股、新莊、板橋、新店等區域,外環線捷運北側還可延伸至台北市的內湖與南港捷運線,南側則連到北市的木柵捷運線,讓北縣與北市的互動更加緊密。

    最重要的是,外環線捷運的建設將打通從新店、板橋、新莊、五股、內湖、南港等整條完整的「北部科技與製造業大動脈」,有利於這些區域的人流、金流、資訊流的快速流動,很有機會讓身居其中樞紐的新莊副都心與新板特區成為台北市中心以外的新興辦公區,同時有利於辦公以外的商務機能發展,長線效應值得觀察。

    新版特區 北縣府掌上明珠
    從附圖中可看出,若以大漢溪、新店溪、淡水河河域為中心區,很明顯的大台北都會是以台北車站為區域核心的發展主軸。至於鄰近台北市的新板特區,隨著四鐵共構、高捷通車一日生活圈概念,新板特定區已經開始分擔及紓解北部都會交通、行政、商業及居住等功能。透過「限時開發獎勵」的措施,未來五年內新板特區確實有機會成為繼信義計畫區之後,兼具區域交通樞紐及現代化都會核心快速發展的新興都心。

    按照台北縣政府的規劃,新板特區是將原來的18公頃老舊工業區整體開發後,約提供24萬平方公尺商業使用樓地板面積,還包含辦公空間。希望能帶動台北縣的三級產業升級發展,目前也已經帶動周邊四、五層樓的都市更新速度。

    而新板特區一個很重要的特色,就是規劃了複層立體連通系統,企圖建立「新板複層城中城」,將人的行走空間由以往地面層拉高至二樓及三樓,在立體連通系統串聯及引導下,行人可以舒適的逛街、行走,成為步行者的天堂,也是北部都會區目前規模最大的都會中心空中步道設計。

    在其他機能上,配合四鐵共構的交通便利,以及行政、金融及辦公中樞逐漸成形,再加上大型商場、百貨精品、購物中心、文化藝文、體育展覽等不同機能結合,新板橋車站特定區的發展還有再往上的空間,這也是台北縣升格直轄市後最值得注意的區域。

    目前區域內的房價,以厚生集團、大陸工程合建案「橋峰」住宅案的開價最高。一般樓層開價每坪接近45萬,成交價應該在38-40萬之間。仲介業者認為,橋峰案的高樓層具備良好景觀的開價更高,成交價有機會挑戰每坪50萬元,成為台北縣的房價新指標。


    從附圖的信義房屋統計資料可以看出,台北縣具備捷運交通等公共建設題材區域,過去十年成為房價上漲幅度最大的區域。由這個邏輯來推論,未來兩年內,捷運即將通車的三重、蘆洲以及新莊等台北縣區域,房價都還會有一波漲幅,也是新板特區之外,台北縣最值得注意的潛力地產市場。

    中長期來看,北縣升格直轄市的效應如果能帶來源源不絕的建設經費,包括已經進行中的外環線、機場捷運,以及規劃中的三鶯線、淡海線等捷運,都會是台北縣可望落實的重大交通建設,對五股、新莊、林口、三峽、鶯歌等地的房地產市場絕對會產生正面的效應。

    信義房屋企研室主任蘇啟榮表示,目前已經是北縣中樞的新板特區,未來隨著北縣升格為準直轄市,縣府位階的提升將使得新板特區的重要性更類似信義計畫區,房價也將居高不下。至於新莊副都心,未來具備部份中央院會落腳的題材,加上這個區域原來就是北縣府積極開發的地區,未來又有捷運加持,也將成為北縣升格之下的明顯受益者。

    除了公共建設提升北縣生活品質及機能之外,教育品質的提升,也可能塑造北縣部分學校成為所謂的明星學校,形成如同北市學區的房價效應。

    在台北縣升格為直轄市後,北縣的住宅市場價格與台北市的房價差距也會縮小。根據信義房屋不動產企研室統計,台北縣升格為直轄市之前,台北縣市平均房價約有八成差距,未來隨著北縣區域建設逐步跟上北市的水準,北縣市住宅房價的差距,可望逐步縮小,也將有利於大台北地區整體房市的健全發展。

    在商業不動產市場方面,預料受到群聚效應及經濟規模的影響,短期內北部都會區的商業活動仍將集中在台北市區,長期來看,包括新板特區等潛力地段仍可能發展成為新興的商業金融中心,潛力不可小覷。

    中信房屋董事長特別助理胡佩蘭認為,升格直轄市所意謂的『政府金援的增加』對於房地產市場的發展、與區塊補漲空間皆產生不小的助力。不過,胡佩蘭也保守的表示,升格直轄市的效益在第一波以信心為主的行情後,還是要回歸未來實際的建設計劃效益,如果純粹以補漲空間來看,北縣邊郊的區塊長線補漲空間最大,但仍要看建設的速度而定。




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